Problema del acceso a la vivienda

Lunes 9 de Junio de 2008

Nota publicada en el diario Página/12


Más financiamiento

Por Alejandro Banzas *


Argentina, al igual que una gran cantidad de países de Latinoamérica, padece un significativo déficit habitacional que se constituye en un problema de raíz estructural. Este es el resultado de décadas de fuertes restricciones presupuestarias en las arcas públicas, que determinaron que el Estado restrinja el gasto público para afrontar un fenomenal endeudamiento externo y, a la vez, la pérdida de valiosos instrumentos del mercado financiero. Ejemplo de esto último lo constituye la privatización del Banco Hipotecario Nacional y las restricciones al financiamiento que tuvo el Fonavi, consecuencia del origen procíclico de sus recursos, ligados a la coyuntura económica y a los vaivenes de los cambios institucionales de la política nacional.

Tras la salida de la crisis económica de 2001-2002 se produjo una brecha en la relación entre el salario (en pesos) y el valor de los inmuebles (medido en dólares), lo cual se constituyó en una restricción adicional para vastos sectores de la población. A pesar de ello, la banca pública comenzó a ocupar un rol dinámico en el financiamiento para algunos sectores de ingresos medio-altos y altos, liderando en la actualidad el stock de préstamos hipotecarios con el 47,6 por ciento, seguido por la banca privada de capital nacional, con el 28,1. Hoy además se observa un mercado concentrado en cinco entidades (Banco Nación, Hipotecario, Provincia de Buenos Aires, Santander Río y Ciudad de Buenos Aires) que controlan el 70 por ciento del financiamiento. No obstante, el stock de préstamos hipotecarios en relación con el PIB apenas alcanza al 1,1 por ciento, todavía por debajo del 4 por ciento de la década pasada y muy inferior a los valores evidenciados por países de similares niveles de desarrollo, como Chile, 17 por ciento; Colombia, 12; y México, 11.

Por otra parte, resulta insuficiente el aporte que el sistema financiero puede hacer para resolver los problemas en materia de vivienda que sufren amplios sectores de la población, en particular los de más bajos ingresos. Si tomamos la Encuesta Permanente de Hogares que publica el Indec que muestra la distribución del ingreso por hogares, surge de un ejercicio de simulación que el 60 por ciento de éstos no podrían acceder al financiamiento bancario dadas las restricciones salariales que afrontan.

Por lo tanto, es necesario que el Estado Nacional y los provinciales aumenten los esfuerzos de acrecentar los recursos presupuestarios con destino a la construcción de unidades habitacionales nuevas, como así también instrumenten políticas destinadas al mejoramiento de viviendas que, con algunas mejoras materiales, podrían salir de la categoría de deficitarias. Para ello, existen lecciones de experiencias internacionales bastante exitosas, tales como el caso de Brasil. Allí funcionan programas destinados a la reconstrucción, ampliación o reparación de viviendas que se nutren de recursos estatales, con aportes de ONG y ahorros de las familias, para ser otorgados bajo la modalidad de préstamos subsidiados. También Chile y México han elaborado programas comunitarios destinados a los sectores de menores ingresos con la participación conjunta del Estado, el sector privado y los grupos poblacionales a ser beneficiados.

En lo que respecta a una mayor participación del sistema financiero en la asistencia a sectores sociales con ingresos medios, es necesario articular mecanismos que permitan un mejor calce de plazos, a través de la emisión de letras hipotecarias u otros instrumentos de titulización, de modo de articular el mercado primario de hipotecas con el secundario del mercado de capitales. Al mismo tiempo, sería importante impulsar una mayor participación de los fondos institucionales (AFJP y compañías de seguros) en la adquisición de esos activos, y en proyectos ligados a la construcción de viviendas sociales.

Por último, la consolidación de un modelo económico que permita una distribución de la riqueza más equitativa, acrecentando el presupuesto destinado a políticas sociales, junto con una mejor calidad de empleo, recuperación del salario y baja inflación, daría el marco necesario para alcanzar un horizonte de mayor financiamiento a la vivienda, reduciendo el déficit habitacional.


Fuente: http://www.pagina12.com.ar/diario/economia/index-2008-06-09.html



Entrevista con Alejandro Banzas, lic. en economía e investigador del Centro de Economía y Finanzas para el Desarrollo Argentino (Cefid-ar).

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